162万房首付竟达96万 房价明降暗升

  一大波楼市调控之后,房价真的降了吗? 
  从官方统计上看,热点城市房价的确降了,或者说至少稳住了。但是,购房者的体验却大不相同,甚至反而觉得压力更大了。按规定三成首付的房子,购房者却必须要交两倍的钱。这是,为什么呢? 
  其实,这是开发商搞的鬼。 
  双合同导致首付翻倍 
  根据《中国经营报》6月24日报道,在位于广州增城的金地香山湖,销售人员坦言该项目以“购房合同+装修合同”的“双合同”形式购房,并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。 
  该房屋户型约100平方米,折后总价约162万元,但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房,那么首付为48万元左右。但是,在“双合同”之下,购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付,因此,实际上首付款就变成了约96万元。 
  但是,一次性拿不出这么多钱怎么办呢?销售人员表示,对于63万元装修款,相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间,最高可分5年期限,但需要视个人的征信情况和银行流水而定。而且装修贷手续费为1%,半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年,月利率也高达0.9%,等本等息的还款方式下,30万元贷款总利息逾16万元,月供约7700元。 
  记者所走访的多个楼盘也大同小异,销售人员均表示需要“双合同”,装修款项同样动辄高达50万元,但通过银行信用贷只能贷到约20万元。有销售人员向记者直言:“最近取得预售证的项目大部分都会有‘双合同’的情况。” 
  值得一提的是,广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房,首付款却要130万元,已是总价近六成。 
  房价明降暗升 
  由于“双合同”大行其道,广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平,网签价格与实际价格相差甚远。 
  在网易房产数据中心查询到,金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而,《中国经营报》实地走访了解到,金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米,比网签均价高出6000元/平方米。 
  此外,广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米,而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。上述广州中航城的购房者称,其早前购买了平层洋房,房价约1.9万元/平方米,但备案价格仅为1.2万元/平方米,这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。 
  有同学会问,为什么开发商要在背后搞鬼呢?其实,这就是开发商为了规避“限价”“限签”“限预售”等规定。 
  打个比方: 
  为了控制房价上涨,相关部门要求,某某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8万/平米,然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢?开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米,再签一份“装修合同”,均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来,它就在没有超过相关部门规定的价格了,也就能顺利备案了。 
  双合同有什么风险 
  除了给购房者带来了更高的首付负担外,说白了最大的风险就是房子一旦出问题,开发商怎么承担责任,怎么给你赔钱,一不小心就是哑巴吃黄连,有苦难言。 
  举两个例子: 
  1)一套200万元的房子,其中170万元是《商品房买卖合同》中约定的房款,30万元另外签订《装修合同》,一旦延迟交楼或出现其他问题,到底开发商是要按照170万元总价来赔付,还是按200万元总价来赔付呢? 
  2)交房了你去收房,开发商交付的是毛坯房,等到你收房后开发商再去装修,这约定好的装修交付时间生生往后推了好几个月的时间,而且还不能承诺何时装修完毕交付,这个责任该谁承担? 
  在购房者与开发商签署“双合同”时,就等同于默认了装修合同上的装修标准,而此装修标准则是由开发商定夺,因此装修质量将由开发商验收。另外,相关法律人士指出,装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司。若是购房者日后发现装修出现问题,维权将会面临困境,房子的精装部分交付时有任何状况,购房者一概只能找装修公司,若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故,则与开发商一概无关。 
  此外,此前“国五条”要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费,在这种情况下那些签订“双合同”的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。 
  例如,购房者以150万购买房产,若想今后以200万的价格出售的话,理论上来说应该缴纳税费10万元((200万—150万)×20%)。但是此房产在购买时签订的是“双合同”,购房合同中签订的费用仅为100万,那么出售此房产将面临更高的税费,即20万元((200万—100万)×20%),税费一下子翻了倍。 
  一线城市的楼市真的降温了吗? 
  最后,很多同学会问,那一线城市的房价真的降了吗? 
  目前,北京、上海、南京等城市的限价政策效果明显,市场已经降温。比如据北京商报报道,进入6月中旬以来,北京市房地产市场上的挂牌房源开始增多,买方市场格局进一步形成。“过去挂310万元的房子,这两天又重新出来了,直接挂到285万元了。”看房人表示,再等等的决定是明智的。 
  此外,北京、上海等地由于配套监管政策严格,房屋销售也比较正规,基本不存在“双合同”现象,因此网签价格能够较真实地反映实际成交价格。但在部分二线城市和三四线城市,“双合同”现象却并不鲜见,所以,如果遇到双合同买房的情况 ,大家一定要提高警惕,此外,大家买房的时机可以综合房价的涨跌和房贷利率的情况综合考虑。 

2017-06-27 18:08 点击量:15